A Planta Genérica de Valores (PGV) define a base de cálculo de tributos como IPTU e ITBI. A Prefeitura defende que a atualização corrige distorções históricas, promove justiça tributária e dá transparência ao processo de arrecadação, alinhando os valores venais ao mercado imobiliário atual. O material apresentado à Câmara aponta ainda a necessidade de uma política de atualização periódica, como ressaltam órgãos de controle externo. CLIQUE AQUI E ENTRE NO NOSSO CANAL DO WHATSAPP

Contexto fiscal: queda de receitas e desafio de serviços

A apresentação cita queda de 16% na arrecadação do ICMS, pressionando o equilíbrio das contas municipais e reforçando a agenda de melhoria na gestão da receita própria. Segundo o material, o IPTU per capita em 2025 é de R$ 20,73/mês (base populacional do Censo 2022: 96.202 habitantes). A Prefeitura afirma que o objetivo é distribuir melhor a carga sem comprometer a manutenção de serviços como saúde, educação, infraestrutura e iluminação.

Principais mudanças propostas

1) IPTU Predial progressivo (por faixas)

A alíquota deixa de ser única e passa a acompanhar faixas de valor venal, com intervalo de 0,30% até 0,60%. A justificativa é tornar a cobrança progressiva: imóveis de maior valor venal pagam alíquota maior; de menor valor, alíquota menor.

2) IPTU Territorial (terrenos) mais baixo

A proposta reduz a alíquota territorial de 2,5% para 1,5%. A queda busca recalibrar a tributação de terrenos e mitigar distorções entre bairros e padrões urbanísticos distintos.

3) Isenções ampliadas

Imóveis prediais com valor venal até R$ 150.000 passam a ter isenção de IPTU.
OSC (organizações da sociedade civil) e templos religiosos também são contemplados.
Áreas de Preservação Permanente (APP) terão desconto/dispensa sobre a parcela ambiental, incentivando a conservação.
O impacto estimado é de 5.050 imóveis diretamente beneficiados, com menção adicional a mais de 700 pessoas alcançadas no conjunto de isenções relacionadas a OSC/templos.

4) Fatores que entram no cálculo do terreno

Entram (ou são revistos) fatores de correção para aproximar o valor venal do terreno à sua real aptidão econômica:

Fator Gleba (passa a valer também para imóveis acima de 2.000 m² mesmo com construção; faixa ampliada até 40 mil m²).
Fator Profundidade (relação área/testada, com depreciação para lotes muito profundos).
Fator Localização (prevê “encravado”, além de esquina e meio de quadra, com depreciações quando aplicável).
Fator Topografia (inclui aclive/declive/irregular, com depreciações por menor aproveitamento).
Há exemplos práticos na proposta mostrando que hoje m² de terrenos em condomínios de alto padrão e bairros de menor renda podem ser iguais, o que a revisão busca corrigir.

5) Padrão construtivo (valor do m² de construção)

O valor do m² construído passará a se pautar por padrões construtivos (materiais, acabamento, tecnologia, conforto, finalidade e norma técnica), e não apenas por metragem. O documento cita a referência técnica do IBAPE. Também há fator idade com depreciação a cada 10 anos para refletir desgaste natural. A Prefeitura afirma que muitos imóveis deixarão de ser classificados como “luxo” apenas por terem área acima de 180 m².

Como fica o cálculo (resumo prático)

Fórmula básica

IPTU = VVI × Alíquota, onde
VVI (Valor Venal do Imóvel) = VVT + VVE
- VVT (Terreno) = Área × Valor do m² do terreno × (fatores: profundidade, localização, topografia e/ou gleba, conforme o caso)
- VVE (Edificação) = Área construída × Valor do m² da construção × fator idade.

Exemplo citado: fator gleba

Para imóvel de grande área com construção, a aplicação do fator gleba (antes inexistente nesses casos) pode reduzir significativamente o IPTU. A apresentação mostra redução de aproximadamente 50% em um caso de referência quando o fator é aplicado.

Impactos esperados

Justiça tributária

A Prefeitura projeta maior equidade na distribuição da carga entre bairros e padrões construtivos, além de estímulo à regularização de imóveis de menor valor. A lógica é aproximar valor venal de realidade de mercado e evitar distorções como m² idêntico para regiões com perfis urbanos muito distintos.

Receita e investimento público

Com a PGV atualizada, a administração busca estabilidade de receita própria para financiar serviços essenciais, reforçando que a queda de ICMS exige melhor gestão do IPTU, sem, porém, concentrar a cobrança nos contribuintes de menor renda (daí o pacote de isenções).

Linha do tempo e próximos passos

O documento apresentado à Câmara é técnico e será debatido pelos vereadores. Se aprovado, a Prefeitura deverá regulamentar a aplicação (critérios, mapas de valores, tabelas de fatores) e divulgar simuladores e canais de atendimento para dúvidas e eventuais recursos administrativos. Cronograma e vigência dependem da aprovação legislativa e da publicação das normas complementares.

Perguntas Frequentes

A conta do meu IPTU vai subir?

Depende do valor venal e dos fatores que se aplicam ao seu imóvel. O modelo progressivo pode reduzir a alíquota para faixas menores e aumentar para faixas superiores. Casos com APP ou fator gleba podem ter descontos significativos.

Terrenos muito profundos ou encravados pagam menos?

A proposta prevê depreciação para profundidade e para localização “encravada”, refletindo menor aproveitamento e valor comercial.

Imóveis antigos terão desconto?

Sim. O fator idade aplica depreciação por faixas a cada 10 anos para o valor venal da construção.

Quem tem isenção automática?

Segundo a minuta, imóveis prediais até R$ 150 mil de valor venal, OSC, templos e áreas de APP entram no rol de isenções/dispensa, com impacto estimado de 5.050 imóveis.