Após arquivar projeto com 15 áreas, Prefeitura de Caçapava envia novo Projeto de Lei para leiloar 10 terrenos e prevê arrecadar R$ 73,3 milhões. Este projeto substitui o antigo, incorpora sugestões da audiência pública, reduz o número de áreas previstas na primeira discussão e inclui restrições urbanísticas para evitar empreendimentos incômodos próximos a condomínios. CLIQUE AQUI E ENTRE NO NOSSO CANAL DO WHATSAPP

O que traz o novo projeto de Leilão de Terrenos em Caçapava

10 áreas públicas desafetadas para venda em bairros estratégicos

O Projeto de Lei nº 238/2025 “dispõe sobre a desafetação e autorização para alienação de imóveis pertencentes ao Município de Caçapava e dá outras providências”.

Na prática, o Art. 1º desafeta 10 áreas institucionais (ao invés de 15), que deixam de ser bens de uso comum e passam a ser bens dominicais, passíveis de venda. São imóveis localizados em bairros com forte potencial imobiliário:

Residencial Colinas – área institucional 01, entre Av. José Cândido Sbruzzi e Rua Merlot, com 22.512,83 m² (matr. 38.603);
Santa Mariana / Caçapava Velha – área institucional na Estrada Profª Olívia Alegri, com 20.085,89 m² (matr. 44.859);
Terras do Vale – duas áreas institucionais na Av. Ver. Geraldo N. da Silva, de 13.027,85 m² (matr. 49.075) e 22.503,68 m² (matr. 49.074);
Borda do Lago – duas áreas na Av. Ângelo Zepelin, de 13.089,45 m² (matr. 52.011) e 4.699,82 m² (matr. 52.012);
Terras Altas – área institucional na Rua Lucas Nogueira Garcez, com 10.923,09 m² (matr. 44.450);
Ecopark Sunset – duas áreas, no Acesso E (10.226,97 m², matr. 51.116) e na Av. Sunset (5.384,00 m², matr. 51.117);
CEIC – Centro Empresarial e Industrial de Caçapava – área institucional de 9.216,60 m² na Rodovia Vito Ardito com Rua Ary Menergario (matr. 39.686).

Antes, o PL 217/2025 somava 15 áreas. Agora, o primeiro ciclo de leilões começa com 10 imóveis, numa espécie de “fase 1” do plano de alienação.

Quanto o Novo Projeto de leilão de terrenos prevê arrecadar

O Ofício da Secretaria Municipal de Finanças, apresenta o Estudo de Impacto Orçamentário-Financeiro do PL 238/2025.

A conclusão é que o projeto:

não gera despesa, mas
transforma patrimônio imobiliário em receita patrimonial, com potencial de arrecadação estimado em R$ 73.318.036,04.

Esse valor resulta da média entre:

as avaliações do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
e os laudos da própria Secretaria de Planejamento Urbano e Meio Ambiente (SPUMA).

Na prática, os dois órgãos apontaram valores bem diferentes em alguns casos — especialmente em áreas dentro ou ao lado de condomínios, onde o valor de mercado é mais elevado. A média entre as duas bases resultou no patamar de R$ 73,3 milhões.

Antes, com 15 áreas, o município falava em pouco mais de R$ 52 milhões. Agora, com 10 áreas e avaliações atualizadas, o estudo financeiro projeta até R$ 73,3 milhões, sempre sujeito à resposta do mercado nos leilões.

Como os terrenos serão vendidos

O Art. 2º do PL 238/2025 autoriza o Executivo a alienar os imóveis individualmente, por meio de leilão, com necessidade de:

avaliação prévia por CRECI, Caixa, CREA ou CAU;
respeito aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência;
edição de edital detalhado, com:
- descrição de cada bem,
- valor mínimo,
- condições de pagamento,
- encargos do comprador,
- cláusulas de transparência.

O Art. 4º ao 6º tratam dos contratos de compromisso de compra e venda, prevendo:

definição clara de preço, prazo e garantias;
possibilidade de rescisão administrativa por inadimplência, sem direito a indenização ao comprador;
lavratura de escritura definitiva apenas após quitação total, às expensas do arrematante.

Para onde vai o dinheiro da venda dos terrenos

O Art. 3º vincula a destinação dos recursos:

“Os recursos provenientes da alienação dos bens de que trata o art. 1º serão destinados exclusivamente à execução de projetos de investimento em infraestrutura urbana, reforma e adequação de próprios públicos já existentes, bem como, à aquisição de novos imóveis de interesse público, na ordem apresentada no Anexo desta Lei.”

Na mensagem enviada à Câmara, o prefeito detalha que o pacote de investimentos prevê, entre outras obras:

novo Pronto-Socorro;
novo Centro de Saúde;
Casa do Autista;
reforma da Rodoviária;
ampliação de postos de atendimento médico.

Ou seja, a Prefeitura sustenta que o leilão é um mecanismo para financiar obras de longo prazo, transformando terrenos em investimento em equipamentos públicos.

Restrições urbanísticas: o que pode (e o que não pode) ser construído

Um dos pontos diretamente ligados às críticas da audiência pública foi incorporado ao texto do novo PL.

O Art. 7º cria restrições urbanísticas para os imóveis que serão vendidos:

as áreas desafetadas e alienadas só poderão receber usos residenciais ou comerciais/serviços de baixo impacto;
ficam proibidas atividades que gerem ruídos intensos, odores fortes, vibrações ou incômodos à vizinhança;
também não podem resultar em prejuízos ao meio ambiente local.

O prefeito Yan Lopes afirmou que a ideia é levar essas restrições para a lei e também para as matrículas dos imóveis, de forma a impedir, por exemplo, a instalação de fábricas poluentes, ferros-velhos ou atividades incompatíveis ao lado de condomínios residenciais.

O parágrafo único do Art. 7º abre uma exceção importante:

A restrição não se aplica ao imóvel do inciso X, no CEIC, onde a legislação urbanística já autoriza atividades industriais e logísticas.

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Os quatro ajustes anunciados por Yan Lopes e Antonio Potiguara

No vídeo divulgado nas redes sociais, o prefeito e o secretário de Planejamento apontam quatro eixos de reformulação entre o antigo PL 217/2025 e o novo PL 238/2025.

1. Reavaliação dos imóveis

Yan Lopes anunciou que a Prefeitura vai solicitar ao CRECI-SP uma nova avaliação de alguns imóveis, antes do envio definitivo da proposta à Câmara:

“Vamos pedir para o CRECI uma nova avaliação de alguns imóveis, para confirmar os valores e poder prosseguir com o projeto. O leilão precisa começar com um preço atrativo, mas dentro da realidade de mercado.”

Potiguara reforçou que:

as avaliações do CRECI e os laudos da Secretaria de Planejamento já foram apresentados em audiência;
o CRECI é órgão independente, com peritos que têm liberdade para avaliar cada imóvel conforme o mercado;
uma segunda avaliação mercadológica será pedida para refinar ainda mais os valores de referência.

O prefeito também destacou que:

terrenos dentro ou próximos de condomínios têm um perfil de valorização diferente;
áreas ainda sem infraestrutura, em contrapartida, tendem a partir de valores iniciais menores, sendo ajustados nos lances do leilão.

2. Inclusão de restrições urbanísticas

A segunda mudança é a formalização de restrições urbanísticas diretamente na lei, respondendo a preocupações levadas por moradores e vereadores:

“Recebemos sugestões da população e da Câmara. Vamos colocar na lei e nas matrículas dos imóveis cláusulas que impeçam, por exemplo, a instalação de fábricas poluentes ou ferros-velhos próximos a condomínios”, disse Yan Lopes.

Potiguara ressaltou que as restrições serão:

claras e registradas;
compatíveis com o planejamento urbano;
desenhadas para não desvalorizar propriedades vizinhas nem quebrar a vocação dos bairros.

Esse ajuste aparece materializado no Art. 7º do PL 238/2025 e em sua exceção para o CEIC.

3. Redução do número de terrenos no primeiro leilão

O antigo PL 217/2025 previa a venda de 15 terrenos. Após a audiência pública e conversas com vereadores, a Prefeitura decidiu fracionar o processo:

o primeiro leilão trabalhará com um número menor de áreas — as 10 do PL 238/2025;
eventuais áreas remanescentes poderão compor fases futuras, a depender dos resultados e da situação fiscal.

“Vamos começar com uma quantidade menor de terrenos para demonstrar como o processo funciona, garantir transparência e depois, gradualmente, avançar para novas etapas”, afirmou o prefeito.

Potiguara lembrou que o município detém mais de 3 milhões de m² em terrenos, e que o leilão atingiria algo em torno de 5% desse total:

“Quanto menos terrenos forem leiloados, menor será a arrecadação e, consequentemente, menos obras poderão ser executadas. Mas estamos equilibrando prudência e necessidade fiscal.”

Mesmo com menos áreas no primeiro ciclo, as novas avaliações (especialmente em bairros valorizados) resultam em um potencial de arrecadação maior: de pouco mais de R$ 52 milhões no modelo antigo para R$ 73,3 milhões no desenho atual, sempre sujeito ao comportamento dos lances.

4. Combate à desinformação sobre o projeto

O quarto eixo destacado no vídeo foi o combate à desinformação. O prefeito falou em “fake news” e reforçou que o plano de leilão não é uma medida de curto prazo, nem “meramente política”:

“Esse é um projeto criado para transformar a saúde de Caçapava. Tivemos uma audiência pública com mais de 300 pessoas e conversamos com todos os vereadores para chegar à melhor proposta possível. O projeto atual será arquivado, e um novo texto, com as correções discutidas, será encaminhado à Câmara Municipal.”

Segundo a gestão, o objetivo é:

garantir transparência em todas as etapas;
vincular o plano de venda a um pacote claro de obras;
e manter o diálogo aberto com a população por meio de audiências, materiais explicativos e debates na Câmara.

Transparência, participação popular e próximos passos

Na mensagem que acompanha o PL 238/2025, a Prefeitura enfatiza que:

o texto foi construído com base em audiência pública com ampla participação popular;
houve diálogo com vereadores para embasar ajustes técnicos e jurídicos;
o projeto está alinhado à Agenda 2030 da ONU, especialmente aos ODS 8, 9 e 11, relacionados a trabalho decente, infraestrutura e cidades sustentáveis.

A proposta agora segue para a Câmara Municipal de Caçapava, onde deverá:

passar por análise das comissões;
receber pareceres técnicos;
eventualmente ser debatida em novas reuniões e audiências;
e ser votada em plenário, em regime de urgência, conforme pedido do Executivo.

Novo Projeto de leilão de terrenos em Caçapava — Google Maps

Audiência Pública

Audiência pública do leilão de terrenos em Caçapava será realizada na Câmara Municipal no dia 3 de dezembro de 2025, às 19h, para discutir o Projeto de Lei nº 238/2025, que trata da desafetação e autorização para venda de 10 áreas públicas e projeta arrecadação de até R$ 73,3 milhões em investimentos para a cidade. Saiba mais AQUI

Perguntas Frequentes

1. O que aconteceu com o antigo PL 217/2025?

Ele foi arquivado. O projeto original previa a venda de 15 áreas públicas com expectativa de arrecadar pouco mais de R$ 52 milhões. Após a audiência pública e críticas técnicas e políticas, a Prefeitura decidiu substituí-lo pelo PL 238/2025, com ajustes e redução do número de áreas no primeiro leilão.

2. O que muda com o PL 238/2025?

O novo PL:

foca em 10 áreas em vez de 15;
atualiza a metodologia de avaliação, usando média entre CREA/SP e laudos da Prefeitura;
inclui restrições urbanísticas claras na lei, para evitar empreendimentos incompatíveis com áreas residenciais;
vincula os recursos a investimentos em infraestrutura, reformas de próprios públicos e compra de novos imóveis.

3. Quanto a Prefeitura espera arrecadar agora? É dinheiro garantido?

O estudo da Secretaria de Finanças estima um potencial de arrecadação média de R$ 73.318.036,04, com todas as áreas vendidas em condições próximas à média das avaliações.

Esse valor, porém, não é garantido: dependerá das condições de mercado, da atratividade do edital e dos lances nos leilões.

4. Que obras podem ser viabilizadas com esse dinheiro?

Segundo o Executivo, o plano inclui:

novo Pronto-Socorro;
novo Centro de Saúde;
Casa do Autista;
reforma da Rodoviária;
melhorias em postos de atendimento médico e outras obras de infraestrutura urbana.

5. O que pode ser construído nos terrenos que forem leiloados?

Regra geral:

usos residenciais;
comércios e serviços de baixo impacto, sem ruído excessivo, mau cheiro, vibração ou dano ambiental.

Ficam vedados empreendimentos como fábricas poluentes, ferros-velhos e atividades de alto impacto próximo a condomínios residenciais.
No CEIC, entretanto, o zoneamento permite atividades industriais e logísticas, e essa área segue essa vocação.

6. Como o valor de cada terreno será definido?

Cada imóvel deve ser avaliado por órgãos técnicos como CRECI, Caixa, CREA ou CAU.
No estudo atual, a Prefeitura considerou:

os valores de avaliação do CRECI/SP;
os valores da Secretaria de Planejamento;
e utilizou a média entre eles para estimar o impacto financeiro total.

Antes da versão final, o prefeito anunciou que pedirá ao CRECI uma nova avaliação de alguns imóveis para confirmar os valores.

7. A venda de terrenos não fere a Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF)?

O Estudo de Impacto Orçamentário-Financeiro afirma que:

o Projeto de Lei não gera despesas, apenas aumenta a receita patrimonial;
são observados os princípios da responsabilidade fiscal;
a tramitação é recomendada como regular sob a ótica da LRF.

8. Como o morador pode acompanhar e participar dessa discussão?

O cidadão pode:

acompanhar as sessões da Câmara (presencialmente ou pelas transmissões);
buscar o texto completo do PL 238/2025 e seus anexos no site oficial da Câmara;
enviar sugestões e questionamentos aos vereadores e à Prefeitura.